业主退房退首付款模式有必要全面推广
2024-10-22 【 字体:大 中 小 】
江苏南京珠江四季悦城停工两年后,官方宣布业主们可以退房退首付款了。这是全国第一例住宅项目停工后由官方协调集中退房退首付的案例。据悉,在官方协调下,开发商同意启动退房流程,退款资金来自监管账户,但只退首付款,无按揭贷款利息补偿。目前已有大部分业主与开发商签订相关协议。
在一些业主辛辛苦苦购买房屋后,却发现房屋烂尾,已经是够悲催的了。但比这更惨的是,不仅遭遇房屋烂尾,还得按时偿还银行按揭贷款,可谓是惨上加惨。因此,南京这起业主可以选择退房退首付款的案例,无疑让很多购房者欣喜不已。
众所周知,诚信经营、公平交易是通行的市场法则。具体到商品买卖层面,主要体现在买家支付货款,商家交付符合标准和约定的商品。要是商家不能及时交付商品,则应及时足额退还货款,可能还应承担买家的利息损失。类似的例子不胜枚举,如消费者购买的电视、空调等,商家不能按时交付的,必须尽快退还消费者支付的对价。如消费者网络购物收到商品后发现货不对板,或者想无理由退货,商家也应积极配合,且一些平台还推出了“秒退款”政策,消费者未退还商品的情况下就实现了退款到账。
可以说,“不交货,就退款”早已成为买卖底线。《民法典》明确规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务的,另一方当事人可以解除合同,合同解除后,当事人可以要求对方采取补救措施,或者承担赔偿损失等违约责任。
具体到商品房买卖方面,业主支付首付款或者房款后,开发商就应按照约定交付房屋,如果逾期交付房屋,则应支付迟延履行金或者赔偿业主相关损失。如果因故烂尾不能交付房屋的话,理应如数退还房款,并赔偿利息损失。然而,这一妇孺皆知、亘古不变的道理,在房地产市场领域似乎行不通。究其原因,一方面在于当前的按揭政策存在疏漏,另一方面在于相关部门监管不力。
一般的市场交易场景,是买家向卖家付款,卖家交货,并无第三方参与。而房地产市场中,为了缓解大量购房者资金紧张,短期内无法足额凑足全部房款的窘境,于是引入了按揭模式,即业主向银行贷款买房,但房款却不直接交给业主,而是由银行直接支付给开发商,开发商将房屋预登记给业主。这样一来,业主成了银行的债务人,需要按月向银行偿还贷款,开发商得到了全部房款,需按时施工,及时交付房屋。
按说,这样的模式在房地产上行时期并无什么风险,即便在房地产下行时期,如果开发商能够确保资金足额用到房地产开发而不是挪作他用,也基本上不会导致房屋烂尾。但风险点恰恰在于此,一些开发商拿到预售资金后,并未用于本楼盘开发,而是挪用预售资金用于继续买地扩张。在此情况下,杠杆不断加大,一旦遭遇市场下行或者资金链断裂,必然会导致楼盘烂尾,业主的权益得不到任何保障。别说开发商能够交房了,即便是退款也基本不可能。
开发商无力交房时,退房退首付原本是业主的基本需求和正当权益,如今却成了奢求。历经多年波折和官方的大力协调才能如愿,还不得不面临几年利息的白白损失,但比起那些既得不到房屋,还要偿还按揭款的业主来说,这已经是不幸中的万幸了。
维护业主基本权益,就是维护社会稳定,就是维护诚实信用的社会底线。相关部门理当积极作为,全面推广类似模式,制定更加科学合理的政策,严格监管商品房预售资金,确保专款专用,有效杜绝随意挪用,着力实现“保交楼”。即便在房屋烂尾情况下,也能动用预售资金确保“退房退首付”,让广大业主倾力的投入能够得到保障,至少不至于落下“既无房,也无钱”的最坏情形。
文l史洪举
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